생숙 용도변경 방법과 이행강제금 피하는 법

정부가 발표한 생활용 숙박시설 합법사용 지원 방안

최근 정부가 생활숙박시설, 줄여서 '생숙'에 대한 규제를 완화할 것이라는 소식이 들려왔습니다. 이 내용을 쉽게 이해하기 위해서는 먼저 생숙이 무엇인지, 그리고 왜 정부가 생숙을 규제하게 되었는지부터 알아보는 것이 중요합니다.

1. 생숙이란 무엇일까요?

생숙은 겉보기에는 일반 주택과 매우 비슷하지만, 법적으로는 내가 거주할 수 없고 다른 사람에게만 임대할 수 있는 시설입니다. 원래는 숙박업을 위해 만들어진 건물로, 호텔이나 게스트하우스처럼 사용되어야 합니다.

그러나 시간이 지나면서 사람들이 이 생숙을 주거용으로 사용하기 시작했습니다. 생숙을 자신의 집처럼 사용하는 사례가 늘어났습니다.

생숙은 전입신고도 가능하기 때문에 실제로 많은 사람들이 주거 목적으로 거주하고 있었습니다. 하지만 생숙은 주거를 위해 설계된 건물이 아니어서 주차장 부족이나 생활 편의 시설 미흡 등 문제가 있었습니다.

2. 왜 생숙이 인기를 끌었을까요?

2018년 이후 부동산 가격이 급등하면서 집을 구하기 어려워졌습니다. 이에 따라 사람들은 주택 수에 포함되지 않고, 여러 가지 부동산 규제를 받지 않는 생숙에 주목하기 시작했습니다.

규제에서 자유로움: 생숙은 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받기 때문에, 양도세 중과, 종합부동산세와 같은 세금 부담이 없었습니다.
전매제한 없음: 일반 주택과 달리 전매제한 규제를 받지 않았습니다.
대출이 용이함: 생숙은 대출을 받기가 상대적으로 쉬웠습니다.

이러한 이유로 부동산 규제가 심한 일반 주택 대신 생숙에 투자하거나 거주하려는 사람들이 늘어났습니다.

3. 정부는 왜 생숙을 규제하게 되었을까요?

생숙이 원래 목적과 다르게 주거용으로 사용되면서 여러 문제가 발생했습니다.

불법 주거: 법적으로는 숙박업 시설인데 실제로는 사람들이 거주하고 있었습니다.
안전 문제: 생숙은 주거를 위한 설계가 아니어서 화재나 비상시 안전 문제가 우려되었습니다.
형평성 문제: 일반 주택 소유자들은 다양한 규제를 받는데, 생숙 소유자들은 그렇지 않아 공정성에 문제가 있었습니다.

이에 정부는 2021년부터 생숙을 주거용으로 사용하는 것을 불법으로 규정하고, 원래 용도대로 숙박업으로만 사용하도록 규제를 시작했습니다.

이행강제금 부과: 주거용으로 계속 사용할 경우 공식 가격의 10%에 해당하는 이행강제금을 부과하기로 했습니다.
용도 변경 권고: 주거용으로 사용하려면 정식 절차를 통해 용도 변경을 해야 했습니다.

4. 현재 생숙의 상황은 어떨까요?

하지만 이러한 규제에도 불구하고, 아직도 많은 생숙이 불법 주거용으로 사용되고 있습니다.

총 준공된 생숙: 12만 8천 호실
- 숙박업 신고 완료: 6만 6천 실
- 오피스텔로 용도변경 완료: 11만 실
- 미신고 생숙: 5만 2천 실
공사 중인 생숙: 6만 실

따라서 총 11만 2천 실의 생숙이 아직도 대책이 필요한 상태입니다.

5. 정부의 새로운 대책 방향은 무엇인가요?

정부는 이러한 문제를 해결하기 위해 생숙에 대한 규제를 완화하고, 기존 생숙은 살려주되 신규 생숙은 엄격하게 관리하겠다는 방침을 세웠습니다.

기존 생숙: 오피스텔로 용도변경을 허용하거나 숙박업으로 등록하도록 유도
신규 생숙: 앞으로는 원칙대로 숙박업만 허용

이번 대책의 핵심은 미신고 생숙을 오피스텔로 전환할 수 있도록 하는 것입니다.

6. 오피스텔로 전환하기 위한 세 가지 규제 완화

정부는 11만 2천 실 중 일부는 세 가지 규제만 풀어주면 오피스텔로 전환이 가능하다고 보고 있습니다.

1) 복도 폭 규제 완화

기존 규정: 오피스텔의 복도 폭은 1.8미터 이상
생숙 현실: 복도 폭이 1.5미터
해결 방안: 생숙에 피난 시설을 추가 설치하고 안전진단을 통과하면, 복도 폭이 1.5미터여도 오피스텔로 용도변경을 허용
추가 비용: 세대당 약 100만 원

2) 주차장 규제 완화

기존 규정: 오피스텔은 세대당 1대의 주차 공간 필요
생숙 현실: 200제곱미터당 1대의 주차 공간만 확보
해결 방안:
- 건물 주변 직선거리 300미터, 도보 600미터 이내에 외부 주차장을 확보하면 인정
- 외부 주차장 확보가 어려울 경우, 일정 비용을 지자체에 납부하여 지자체가 주차장 확충
대상 실수: 주차장 부족한 6만 실

3) 지구단위계획 변경 허용

문제점: 일부 지역은 지구단위계획상 오피스텔 건설 불가
해결 방안:
- 일정 금액을 지자체에 기부채납하여 지구단위계획 변경 가능
- 마곡 르웨스트 사례: 200억 원을 기부채납하여 변경 성공
대상 실수: 2.7만 실

7. 앞으로의 일정과 소유자들이 해야 할 일

법 개정 일정: 올해 연말까지 건축법 개정 완료 예정
신청 기간: 내년부터 오피스텔 전환이나 숙박업 신고 신청 가능
이행강제금 유예: 내년 9월까지 신청하면 이행강제금 부과 유예

소유자들이 선택해야 할 옵션:

오피스텔로 용도변경 신청
- 전원 동의 필요
- 추가 비용 부담
- 필요한 시설 보완 후 신청
숙박업으로 신고
- 원래 목적대로 숙박시설로 운영
- 숙박업 신고 조건 완화 예정 (예: 소유 채수 기준 완화)
이행강제금 납부
- 아무 조치도 취하지 않을 경우, 공식 가격의 10%에 해당하는 이행강제금 납부

8. 결론

정부는 이번 대책을 통해 기존 생숙 문제를 현실적으로 해결하고, 신규 생숙에 대해서는 엄격한 기준을 적용하려 합니다. 이를 통해 불법적인 주거용 사용을 줄이고, 주택 시장의 안정화를 도모하려는 것입니다.

하지만 이러한 대책이 형평성 문제나 추가 비용 부담 등의 새로운 과제를 안겨줄 수 있다는 점에서, 향후 진행 상황을 주의 깊게 지켜봐야 합니다.

소유자 입장: 규제 완화로 인해 합법적으로 거주하거나 운영할 수 있는 길이 열렸지만, 비용 부담과 절차의 복잡성이 고민될 수 있습니다.
사회적 시각: 정부의 이러한 조치가 불법을 묵인하는 것이 아니냐는 비판도 있을 수 있습니다.

쉽게 말해, 정부는 이미 지어진 생숙에 대해서는 살려주고, 앞으로 지을 생숙은 숙박업만 가능하도록 하겠다는 것입니다. 그러니 현재 생숙을 가지고 있는 분들은 정부가 제시한 방법 중 하나를 선택하여 합법적인 길로 나아가야 할 것입니다.

네이버에서 "개괄뉴스"를 검색하시면 더 많은 정보를 얻을 수 있습니다.

생숙 용도변경 방법과 이행강제금 피하는 법 - 생숙의 뜻과 정부 대책