불과 몇 년 전까지만 해도 국내 호텔 시장은 부담이 큰 업종으로 분류됐습니다. 관광객은 줄었고, 객실은 비었으며, 새로 지은 호텔은 운영비만 나가는 애물단지가 되기 쉬웠습니다. 일부 지역에서는 호텔을 학생 기숙사나 임대주택, 오피스텔 등 다른 용도로 바꿔야 한다는 이야기도 나왔습니다.

그런데 최근 분위기는 빠르게 달라지고 있습니다. 외국인 관광객이 늘고, 서울 중심 관광지의 객실 공급은 제한적인 상황에서 객실 점유율과 평균 객실요금이 함께 오르고 있기 때문입니다. 호텔은 더 이상 단순히 “관광객이 자는 건물”이 아니라, 인플레이션과 환율 변화에 맞춰 매출을 조정할 수 있는 운영형 부동산으로 다시 평가받고 있습니다.

이 흐름을 상징적으로 보여주는 사례가 부산 해운대의 신라스테이 해운대입니다. 이 호텔은 지난해 매각을 추진했을 때 입찰자가 나타나지 않아 거래가 무산됐습니다. 하지만 최근 NH농협리츠운용이 약 2,100억 원 수준의 인수를 검토하며 우선협상대상자로 선정됐고, 세부 실사가 진행되고 있습니다.

같은 자산인데 1년 사이 시장의 평가가 달라진 이유는 무엇일까요. 답은 호텔의 건물 자체보다, 그 건물이 앞으로 벌어들일 수 있는 현금흐름에 있습니다.

신라스테이 해운대가 다시 팔리기 시작한 이유

신라스테이 해운대는 부산 해운대해수욕장 인근에 있는 407실 규모의 4성급 호텔입니다. 지난해 경쟁입찰 당시에는 재무적 투자자와 전략적 투자자 모두 적극적으로 나서지 않았습니다. 당시 시장에서는 서울 핵심 관광지 외 지역의 호텔은 관광 수요가 충분하지 않고, 투자금을 회수하기 어렵다는 인식이 강했습니다.

하지만 최근에는 해운대처럼 관광객 유입이 분명한 지역을 중심으로 호텔 자산의 평가가 다시 높아지고 있습니다. 호텔 투자의 핵심은 건물을 오래 보유하는 것만이 아닙니다. 객실 점유율을 높이고, 객실요금을 올리고, 글로벌 호텔 브랜드를 붙여 운영 효율을 높이면 같은 건물에서도 매출과 자산가치를 함께 끌어올릴 수 있습니다.

특히 호텔은 사무실과 달리 매일 가격을 바꿀 수 있습니다. 수요가 몰리는 주말, 콘서트 기간, 연휴, 성수기에는 객실 가격을 올리고, 비수기에는 패키지 상품이나 할인으로 투숙률을 방어할 수 있습니다. 장사가 잘될 때는 물가와 수요 상승을 객실요금에 비교적 빠르게 반영할 수 있다는 뜻입니다.

외국인 관광객 증가는 호텔 실적을 어떻게 바꿨나

올해 1분기 한국을 찾은 외국인 관광객은 약 476만 명으로, 분기 기준 역대 최고 수준을 기록했습니다. 코로나 이전인 2019년 1분기와 비교해도 높은 수준입니다. 관광 수요가 단순히 회복된 것을 넘어, 한국 방문 자체가 더 일상적인 여행 선택지로 자리 잡고 있다는 의미입니다.

관광객 증가의 배경에는 여러 요인이 겹쳐 있습니다. K-pop과 드라마, 음식, 뷰티, 쇼핑 등 K-콘텐츠의 영향력이 커졌고, 원화 약세는 달러·유로·엔화를 쓰는 외국인에게 한국 여행의 가격 부담을 낮추는 효과를 냈습니다. 같은 예산으로 숙박과 쇼핑, 식사, 공연 관람을 할 수 있다면 한국은 상대적으로 가성비가 좋은 여행지가 됩니다.

특히 서울 명동, 홍대, 성수, 강남, 북촌 같은 지역은 외국인 관광객의 동선이 밀집된 곳입니다. 관광객이 늘면 항공권과 면세점만 좋아지는 것이 아닙니다. 호텔, 레지던스, 백화점, 식당, 카페, 공연장, 교통, 결제, 여행 플랫폼까지 소비가 연쇄적으로 이어집니다.

2026년 연간 방한 외국인 관광객은 약 2,076만~2,126만 명 수준까지 늘어날 수 있다는 전망도 나옵니다. 다만 이 숫자는 전망치이며, 중국·일본 관계, 항공편 확대, 원화 환율, 국제 정세, 국내 치안과 정책 환경에 따라 달라질 수 있습니다.

객실 가동률 80%가 중요한 이유

올해 3월 서울 시내 숙박시설의 객실 가동률은 약 79.8%까지 올라왔습니다. 호텔은 모든 객실을 항상 100% 채우는 사업이 아닙니다. 객실 청소와 정비, 예약 취소, 운영상 여유분을 고려하면 80% 안팎의 가동률은 사실상 매우 높은 수준으로 평가됩니다.

호텔 사업은 객실 하나가 비어 있어도 건물 임차료, 감가상각비, 인건비, 전기료, 관리비 같은 고정비가 계속 나갑니다. 반대로 객실 가동률이 일정 수준을 넘으면 추가로 판매되는 객실의 이익 기여도가 빠르게 커집니다. 이미 건물과 기본 인력 비용이 들어간 상태에서 빈방을 하나 더 파는 것은 추가 비용이 상대적으로 적기 때문입니다.

그래서 호텔 투자자들은 단순히 “객실이 잘 팔린다”가 아니라, 객실 점유율과 평균 객실요금이 동시에 오르는지를 봅니다. 점유율만 높고 객실요금이 낮으면 수익성이 약할 수 있고, 객실요금만 높고 빈방이 많으면 매출이 불안정할 수 있습니다. 두 지표가 같이 개선될 때 호텔의 운영가치가 높아집니다.

왜 해외 연기금과 글로벌 자본까지 호텔에 들어오나

최근 호텔 시장에 들어오는 자금은 국내 자산운용사에만 국한되지 않습니다. 캐나다연금투자위원회(CPPIB)는 블루코브자산운용과 약 5,000억 원 규모의 국내 호텔 투자 합작법인을 만들고, 서울 핵심 관광지의 비호텔 자산을 호텔로 전환하거나 기존 호텔을 인수하는 전략을 추진하고 있습니다.

해외 자본이 호텔에 관심을 갖는 이유는 단순합니다. 한국의 호텔 객실요금은 최근 많이 올랐지만, 일부 아시아 주요 도시와 비교하면 여전히 상대적으로 낮은 편이라는 평가가 있습니다. 여기에 원화 약세까지 겹치면 해외 투자자 입장에서는 한국 자산의 진입 가격이 상대적으로 매력적으로 보일 수 있습니다.

또 서울 도심의 호텔은 단순한 숙박시설이 아닙니다. 공항철도, 지하철, 쇼핑, 음식점, 공연, 업무지구와 연결돼 있어 관광 수요와 비즈니스 수요를 동시에 받을 수 있습니다. 명동·서울역·홍대·광화문·강남처럼 외국인 수요가 검증된 지역에서는 호텔 브랜드 교체, 리모델링, 객실 구성 변경만으로도 자산가치를 높일 여지가 있습니다.

투자자들이 오래된 오피스나 상가 건물을 호텔로 바꾸려는 이유도 여기에 있습니다. 기존 건물을 철거하고 새로 짓는 것보다, 입지와 구조가 맞으면 리모델링을 통해 빠르게 관광 수요를 받을 수 있기 때문입니다.

호텔이 늘면 원룸·오피스·기숙사는 부족해질까

여기서부터는 다른 문제가 시작됩니다. 서울의 땅은 한정돼 있습니다. 좋은 입지에 있는 낡은 건물을 호텔로 바꾸는 것이 더 높은 수익을 낸다면, 건물주는 학생 기숙사나 장기 임대주택, 소형 오피스보다 호텔 전환을 선호할 수 있습니다.

특히 관광객 수요가 강한 지역에서는 주거와 숙박의 경쟁이 커질 수 있습니다. 대학가 인근이나 도심 교통 요지에서 장기 거주 공간이 부족한데도 단기 숙박시설이 빠르게 늘어난다면, 학생·청년·직장인의 주거비 부담으로 이어질 가능성이 있습니다.

다만 호텔이 늘어난다고 해서 곧바로 원룸이나 사무실이 부족해진다고 단정하기는 어렵습니다. 건물 용도 전환은 용도지역, 건축 규제, 주차 기준, 소방 기준, 관광숙박업 허가, 지역 수요를 모두 따져야 합니다. 또 모든 지역에서 호텔 수익성이 높은 것도 아닙니다.

중요한 것은 도시가 어떤 공간을 얼마나 필요한지 판단하는 일입니다. 외국인 관광객 증가를 활용해 소비와 일자리를 늘리는 것도 필요하지만, 동시에 도심 거주자와 학생, 소상공인, 기업이 쓸 공간까지 줄어들면 도시의 생활비와 영업비가 올라갈 수 있습니다.

모든 지역 호텔이 살아난 것은 아니다

이번 신라스테이 해운대 거래가 의미 있는 것은 맞습니다. 다만 이를 두고 지방 호텔 전체가 완전히 살아났다고 보기는 이릅니다. 서울과 부산 해운대처럼 관광객 유입 경로와 콘텐츠, 교통, 브랜드 인지도가 있는 지역은 수요 회복의 혜택을 받기 쉽지만, 관광 동력이 약한 지역은 여전히 객실 공급 과잉과 낮은 객실요금 문제를 겪을 수 있습니다.

호텔 시장도 양극화될 가능성이 큽니다. 외국인이 많이 찾는 서울 중심지, 해운대, 제주 핵심 관광지, 공항과 철도 접근성이 좋은 지역은 자본이 몰릴 수 있습니다. 반면 관광객이 머무를 이유가 부족한 지역은 호텔을 새로 짓는 것보다 지역 축제, 교통, 상권, 체류형 콘텐츠를 먼저 만드는 일이 더 중요할 수 있습니다.

결국 호텔은 건물만 좋다고 잘되는 사업이 아닙니다. 주변에 볼거리와 먹거리, 이동 편의성, 쇼핑과 공연, 안전한 거리, 반복 방문할 이유가 함께 있어야 합니다. 관광객은 호텔 침대만 예약하는 것이 아니라 도시 경험 전체를 구매하기 때문입니다.

앞으로 호텔 시장에서 봐야 할 변수

앞으로 호텔 시장의 방향은 외국인 관광객 수만으로 결정되지 않습니다. 첫째는 원화 환율입니다. 원화 약세가 이어지면 외국인에게 한국 여행은 더 저렴하게 느껴질 수 있지만, 호텔 운영사 입장에서는 수입 식자재와 에너지, 침구·어메니티 같은 비용 부담도 커질 수 있습니다.

둘째는 항공 공급입니다. 중국·일본·동남아·미주 노선의 항공편이 얼마나 늘어나는지, 지방 공항의 국제선이 회복되는지가 관광객 분산과 지역 호텔 수요에 큰 영향을 줍니다.

셋째는 신규 공급입니다. 객실요금이 오르면 신규 호텔 개발과 건물 전환이 늘어날 수 있습니다. 다만 공급이 너무 빠르게 늘어나면 몇 년 뒤에는 객실 경쟁이 심해지고 객실요금이 다시 압박받을 수 있습니다.

넷째는 관광객의 소비 패턴입니다. 관광객이 단순히 명동과 면세점만 방문하는지, 아니면 성수·홍대·지방 도시까지 체류 범위를 넓히는지에 따라 호텔 투자 지도가 달라질 수 있습니다.