김용범 대통령정책실장이 최근 주택 공급 문제를 두고 “닥치고 지어야 한다”고 말한 배경은 단순합니다. 서울 주택시장이 더 이상 일부 지역의 매매가격 문제에만 그치지 않고, 매매·전세·월세가 함께 불안해지는 국면으로 들어가고 있기 때문입니다.

보통 집값이 오르면 전세가가 안정되거나, 전세가가 오르면 매매 수요가 다소 주춤하는 식의 조정이 나타날 수 있습니다. 그런데 최근 서울은 집을 사려는 수요와 전세를 구하려는 수요, 월세로 밀려나는 수요가 동시에 강해지는 모습입니다. 이른바 ‘트리플 강세’가 나타나면 주거비 부담이 넓은 계층으로 퍼지고, 매매시장 불안도 더 오래 이어질 가능성이 커집니다.

정부가 강한 표현까지 써가며 공급을 강조하는 이유도 여기에 있습니다. 대출 규제나 세제 강화로 수요를 잠시 누를 수는 있어도, 사람들이 “서울에 앞으로 살 집이 충분히 나올 것”이라고 믿지 못하면 불안 심리는 쉽게 사라지지 않습니다.

서울 주택시장은 왜 매매·전세·월세가 함께 오르나

최근 서울 주택시장의 가장 큰 특징은 매매가격만 오르는 것이 아니라 전세와 월세까지 동시에 상승하고 있다는 점입니다. 전세 물량이 부족하면 세입자는 더 높은 전세금을 감수하거나 월세로 이동해야 합니다. 그런데 월세 수요까지 늘어나면 임대인 입장에서는 월세를 낮출 이유가 줄어들고, 결국 주거비 전체가 올라가게 됩니다.

전세가격 상승은 다시 매매시장에도 영향을 줍니다. 전세금이 오르면 “차라리 집을 사는 것이 낫지 않느냐”는 판단이 늘어날 수 있기 때문입니다. 특히 서울처럼 입지와 학군, 직장 접근성에 따라 수요가 특정 지역으로 집중되는 시장에서는 전세 불안이 매수 심리를 자극하는 통로가 되기 쉽습니다.

여기에 최근 자산시장 상승, 일부 업종의 성과급 확대, 금리 인하 기대 등으로 가계의 위험 선호가 높아진 점도 무시하기 어렵습니다. 이것이 곧바로 집값 상승의 단일 원인이라고 볼 수는 없지만, 공급 부족에 대한 불안이 커진 시장에서는 추가 매수 심리를 자극하는 요인이 될 수 있습니다.

지금의 공급 부족은 하루아침에 생긴 문제가 아니다

현재 시장 불안은 최근 몇 달 사이에 갑자기 만들어진 것이 아닙니다. 2022년부터 2024년까지 고금리와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려가 이어지면서 민간 건설사의 사업 추진이 크게 위축됐습니다. 토지 매입부터 금융 조달, 분양, 착공까지 이어지는 주택 공급의 전 과정이 느려진 시기였습니다.

건설사 입장에서는 금리가 높고, 분양 경기가 불확실하며, PF 대출까지 까다로워진 상황에서 신규 사업을 공격적으로 늘리기 어려웠습니다. 특히 수도권에서 정비사업이나 대규모 개발을 추진하려면 토지비와 금융비용이 크기 때문에, 자금 조달이 막히면 사업 자체가 멈추거나 늦어질 수 있습니다.

문제는 주택 공급이 바로 늘어나지 않는다는 데 있습니다. 오늘 착공이 줄면 내일 입주 물량이 줄어드는 것이 아니라, 통상 수년 뒤 시장에서 그 부족분이 체감됩니다. 지금 서울 주택시장이 불안한 것은 과거 몇 년간 쌓인 착공 감소와 사업 지연의 결과가 현재 입주 부족으로 나타나는 측면이 큽니다.

정부가 공급 지표 가운데 인허가보다 ‘착공’을 더 강조하는 이유도 여기에 있습니다. 인허가를 받았다고 해서 집이 자동으로 지어지는 것은 아닙니다. 자금 조달, 보상, 인허가 변경, 주민 반대, 공사비 협상, 이주 문제를 넘지 못하면 계획은 종이에만 남을 수 있습니다.

정부가 내놓은 공급 대책은 무엇인가

정부는 2025년 9월 수도권 주택 공급 확대 방안을 발표하면서 2030년까지 수도권에서 총 135만 가구를 착공하겠다는 목표를 제시했습니다. 연평균으로 보면 약 27만 가구를 실제로 공사에 들어가게 하겠다는 계획입니다.

과거처럼 인허가 물량을 크게 제시하는 방식보다, 실제 착공 물량을 중심으로 목표를 제시한 점은 의미가 있습니다. 인허가가 난 사업도 공사비 급등이나 사업성 악화, 주민 갈등 때문에 지연되는 사례가 많았기 때문입니다. 정부는 한국토지주택공사(LH)가 택지를 민간에 매각하는 방식에서 벗어나 직접 시행을 확대하고, 공공이 공급 속도와 물량을 더 강하게 관리하겠다는 방향도 내놨습니다.

올해 1월에는 서울 용산 국제업무지구, 태릉, 경기 과천 등 도심 유휴부지와 공공부지를 활용해 수도권에 6만 가구를 추가 공급하는 방안도 발표했습니다. 용산 국제업무지구 일대에는 최대 1만 가구 공급 계획이 포함됐고, 서울과 과천 등 수요가 높은 지역의 공공부지를 더 적극적으로 활용하겠다는 구상입니다.

문제는 이런 부지가 대체로 입지가 좋은 만큼 이해관계도 복잡하다는 점입니다. 교통 인프라, 학교 배치, 용적률, 주변 지역 반발, 기존 개발계획과의 충돌 같은 문제가 남아 있습니다. 좋은 입지에 집을 짓겠다는 계획일수록 사업을 실제로 밀어붙일 행정력과 정치적 조정 능력이 더 중요해집니다.

왜 재건축·재개발이 가장 현실적인 공급 카드인가

서울에서 공급을 빠르게 늘리려면 결국 재건축과 재개발을 빼놓기 어렵습니다. 서울은 신규 택지를 대규모로 확보할 수 있는 공간이 제한적이고, 수요가 집중되는 직주근접 지역은 이미 대부분 개발이 완료된 곳이 많습니다.

그래서 기존 노후 주거지를 고밀도로 재정비하는 방식이 현실적인 공급 수단이 됩니다. 재건축과 재개발은 사업이 본격적으로 움직이기 시작하면 어느 지역에 얼마나 많은 가구가 들어설지가 비교적 명확하게 보입니다. 시장 입장에서는 막연한 신규 택지 발표보다, 실제 조합이 구성되고 이주와 철거 단계로 넘어가는 정비사업을 더 신뢰하기 쉬운 이유입니다.

다만 정비사업도 가장 큰 병목이 있습니다. 바로 조합원의 이주입니다. 기존 주민이 이주해야 철거가 가능하고, 철거가 이뤄져야 착공으로 넘어갈 수 있습니다. 그런데 대출 규제가 강하면 조합원은 전세보증금이나 임시 거주지 마련에 필요한 자금을 충분히 조달하지 못할 수 있습니다.

이주가 지연되면 정비사업 전체 일정이 밀립니다. 사업 기간이 길어질수록 공사비와 금융비용은 더 늘어나고, 조합원 부담도 커집니다. 결국 공급 확대를 외치면서도 정작 이주비 문제를 풀지 못하면, 서울 도심 공급은 가장 중요한 첫 단계에서 멈출 수 있습니다.

서울시가 이주비 지원을 확대하려는 이유

서울시가 재개발·재건축 조합의 이주비 지원 확대를 추진하는 것도 이런 맥락입니다. 서울시는 기존 이주비 융자 한도를 조합원당 최대 3억 원에서 5억 원으로 늘리고, 지원 대상을 중·소규모 조합에서 더 넓히는 방안을 추진하고 있습니다.

서울시가 직접 자금을 지원하거나 대출 규제 완화를 정부에 건의하는 이유는, 정비사업이 멈추면 서울 공급의 상당 부분이 함께 늦어진다고 보기 때문입니다. 특히 대규모 재건축 단지가 한꺼번에 이주를 시작하면 주변 전세시장까지 자극할 수 있어, 자금 지원과 이주 시기 조정은 공급 대책이면서 동시에 전세시장 안정 대책이기도 합니다.

물론 이주비 지원 확대만으로 모든 문제가 풀리는 것은 아닙니다. 조합 내부 갈등, 공사비 협상, 분담금 증가, 인허가 속도, 주변 지역의 기반시설 부담까지 함께 해결해야 합니다. 하지만 적어도 “집을 더 짓자”는 목표를 실제 착공으로 연결하려면, 금융 규제로 막힌 이주 문제부터 풀어야 한다는 점은 분명합니다.

공급 확대만으로 집값이 바로 안정되지는 않는다

여기서 냉정하게 볼 부분도 있습니다. 공급 확대는 필요하지만, 오늘 공급 대책을 발표했다고 내일 서울 집값이 안정되는 것은 아닙니다. 주택은 계획부터 입주까지 시간이 오래 걸리는 자산이고, 특히 도심 정비사업은 주민 동의와 이주, 공사비, 인허가라는 여러 단계를 거쳐야 합니다.

그렇다고 공급 대책이 의미 없다는 뜻은 아닙니다. 시장은 실제 입주 물량만 보는 것이 아니라, 앞으로 공급이 얼마나 확실히 이어질지를 보고 현재 가격을 결정하기도 합니다. 예를 들어 특정 지역에 대규모 정비사업이 확정되고 이주가 시작되면, 몇 년 뒤 입주 물량이 늘어날 것이라는 기대가 형성될 수 있습니다.

결국 중요한 것은 정부의 발표가 아니라 후속 관리입니다. 계획된 부지가 실제로 확보됐는지, 인허가 일정이 지켜지는지, 착공 목표가 달성되는지, 이주가 지연되지 않는지를 매 분기 점검하고 공개해야 시장의 신뢰가 쌓입니다.

“공급은 돼야 공급이다”라는 시장의 인식은 단순한 냉소가 아닙니다. 과거 많은 공급 계획이 실제 입주까지 이어지지 못했던 경험에서 나온 반응입니다. 따라서 이번 공급 기조가 효과를 내려면 숫자를 더 크게 제시하는 것보다, 이미 발표한 사업을 얼마나 빠르고 확실하게 실행하느냐가 더 중요합니다.