서울시가 모아주택·모아타운이라고 불리는 소규모 정비사업의 규제를 다시 풀었습니다. 역세권과 간선도로변에 있는 모아타운은 준주거지역으로 상향해 용적률을 최대 500%까지 받을 수 있는 길을 열었고, 일부 제2종 일반주거지역에 적용되던 층수 규제도 사실상 완화했습니다.

겉으로 보면 “서울시가 낡은 빌라촌 개발을 쉽게 해준다”는 이야기입니다. 하지만 속을 들여다보면 조금 더 복잡합니다. 서울은 새 택지를 만들기 어렵고, 대규모 재개발은 주민 동의와 사업 기간 때문에 속도가 느립니다. 그런데 집값과 전셋값은 계속 오르고 있습니다. 서울시 입장에서는 작은 땅이라도 묶어서 공급을 늘려야 하는 압박이 커진 것입니다.

문제는 소규모 정비사업이 말처럼 쉽지 않다는 점입니다. 낡은 빌라 몇 동을 모아 아파트를 짓는 방식은 대규모 재개발보다 빠를 수 있지만, 땅이 좁고 조합원 수가 적어 규모의 경제가 약합니다. 공사비, 금융비용, 이주비, 주차장 설치비가 조금만 올라가도 소유주 부담이 크게 늘어납니다.

그래서 이번 규제 완화의 핵심은 분명합니다. 서울시는 직접 공사비를 대신 내줄 수는 없으니, 더 많이 지을 수 있게 해주고, 더 높게 지을 수 있게 해주고, 심의 속도를 줄여주는 방식으로 사업성을 보완하려는 것입니다.

모아주택·모아타운은 어떤 사업인가

모아주택과 모아타운은 서울형 소규모 정비사업입니다. 쉽게 말하면 낡은 저층 주거지를 한꺼번에 대규모로 밀어버리는 재개발이 아니라, 여러 필지와 주택을 블록 단위로 묶어 정비하는 방식입니다.

오래된 빌라촌을 떠올리면 이해가 쉽습니다. 어떤 골목에는 30년 넘은 빌라가 많지만, 중간중간 신축 빌라도 끼어 있습니다. 이런 지역은 노후도 요건이나 구역 요건이 맞지 않아 전통적인 재개발을 추진하기 어려운 경우가 많습니다. 하지만 오래된 주택 소유주 입장에서는 집을 새로 짓고 싶고, 서울시 입장에서는 도심 안에 새 주택을 공급하고 싶습니다.

이때 낡은 주택들을 작은 블록 단위로 모아 정비하는 방식이 모아주택입니다. 이런 모아주택 사업이 여러 곳에서 집단적으로 추진되는 생활권을 서울시가 모아타운으로 지정해 관리계획을 세워주기도 합니다. 중랑구 면목동, 강북구 번동처럼 노후 저층 주거지가 많은 지역에서 이런 방식의 정비사업이 추진돼 왔습니다.

왜 굳이 소규모 정비사업을 밀어붙이나

서울시가 모아주택·모아타운을 키우려는 이유는 단순합니다. 서울 안에서 새로 대규모 택지를 확보하기가 어렵기 때문입니다. 결국 새 집을 늘리려면 낡은 저층 주거지를 정비해야 합니다.

하지만 대규모 재개발은 시간이 오래 걸립니다. 구역 지정, 주민 동의, 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분, 이주, 철거, 착공까지 넘어야 할 단계가 많습니다. 주민 이해관계도 복잡합니다. 임대수익이 잘 나오는 건물주, 새로 지은 빌라 소유자, 오래된 주택 소유자, 세입자의 입장이 모두 다릅니다.

그래서 서울시는 비교적 작은 단위라도 먼저 정비해서 공급 속도를 높이려 합니다. 특히 서울 아파트 매매가와 전세가가 동시에 오르는 상황에서는 공급 확대 메시지 자체가 중요합니다. 시장이 “앞으로 서울에 새 집이 계속 나온다”고 믿어야 매수 심리와 전세 불안을 어느 정도 누그러뜨릴 수 있기 때문입니다.

이번 규제 완화의 핵심은 용적률 500%다

이번 서울시 발표에서 가장 눈에 띄는 부분은 용적률입니다. 역세권과 간선도로변에 있는 모아타운은 일정 요건을 충족하면 준주거지역으로 상향할 수 있습니다. 준주거지역으로 올라가면 상한 용적률은 최대 400%까지 적용될 수 있습니다.

여기에 매입임대주택을 함께 공급하면 법적 상한 용적률인 최대 500%까지 적용받을 수 있습니다. 여기서 말하는 매입임대주택은 민간이 지은 주택 일부를 LH나 SH 같은 공공이 매입해 임대주택으로 활용하는 구조입니다. 공공성이 들어가는 대신 민간 사업지에는 더 높은 용적률이라는 인센티브를 주는 방식입니다.

용적률은 땅 대비 지을 수 있는 건물 연면적의 비율입니다. 예를 들어 땅이 1,000㎡인데 용적률 300%라면 연면적 3,000㎡까지 지을 수 있습니다. 같은 땅에서 용적률이 500%가 되면 연면적 5,000㎡까지 가능해집니다. 단순 계산으로는 지을 수 있는 면적이 300% 대비 약 1.67배로 늘어나는 셈입니다.

이 차이는 사업성에 바로 연결됩니다. 새로 지을 수 있는 집이 많아지면 일반분양 물량이 늘어납니다. 일반분양 수입이 늘어나면 조합원이나 토지등소유자가 부담해야 할 분담금이 줄어들 수 있습니다. 결국 서울시가 용적률을 풀어주는 이유는 “소규모라 돈이 안 맞는 사업”을 “해볼 만한 사업”으로 바꾸려는 데 있습니다.

층수 규제 완화도 사업성 개선 카드다

두 번째 핵심은 층수 규제 완화입니다. 기존에는 제2종 일반주거지역 중 7층 이하 지역에서 가로주택정비사업을 추진할 때 평균 13층 이하 기준이 걸림돌이 되는 경우가 있었습니다. 서울시는 이번에 이 기준을 손질해 중·고층 아파트 공급이 가능하도록 했습니다.

층수를 높일 수 있다는 것은 단순히 건물이 높아진다는 뜻만은 아닙니다. 같은 땅에서 더 많은 가구를 배치할 수 있고, 단지 형태도 아파트에 가까워질 수 있습니다. 주차장, 커뮤니티 시설, 동 간 거리, 조경 배치도 더 현실적으로 설계할 여지가 생깁니다.

특히 소규모 정비사업은 땅이 좁기 때문에 낮은 층수로는 사업성이 나오기 어렵습니다. 공사비는 계속 오르는데 지을 수 있는 가구 수가 적으면 조합원 부담이 커집니다. 그래서 층수 완화는 모아주택·모아타운에서 매우 직접적인 인센티브입니다.

주민공동시설 규제 완화는 왜 중요할까

이번 개선안에는 주민공동시설 관련 규제 완화도 들어 있습니다. 그동안 운동시설, 도서실 같은 주민공동시설은 지역사회에 개방해야 용적률 완화 혜택을 받을 수 있었습니다. 앞으로는 개방 여부와 관계없이 시설 설치만으로도 혜택을 받을 수 있게 됩니다.

또 중요한 변화가 하나 더 있습니다. 주민공동시설을 지상층에 설치해도 해당 시설 면적만큼 법적 상한 용적률 범위 안에서 완화를 받을 수 있게 했습니다. 이는 보기보다 실무적으로 큰 의미가 있습니다.

정비사업에서는 지하층이 자주 활용됩니다. 지하 주차장, 기계실, 커뮤니티 시설을 넣으면 지상 용적률을 덜 쓰는 효과가 있기 때문입니다. 하지만 지하를 깊게 팔수록 공사비는 크게 늘어납니다. 흙막이 공사, 방수, 환기, 배수, 구조 보강 비용이 붙고 공사 기간도 길어집니다.

소규모 사업지에서는 이 부담이 더 큽니다. 대형 단지처럼 공사비를 넓게 나누기 어렵기 때문입니다. 따라서 주민공동시설을 지상에 배치해도 용적률 부담을 줄여주면, 지하 공사 규모를 줄이고 사업비를 낮추는 효과를 기대할 수 있습니다.

심의 기간을 줄이는 것도 사실상 돈을 줄이는 일이다

서울시는 통합심의 표준처리절차도 마련했습니다. 경관, 교통, 재해, 교육 영향 등을 각각 따로 보면서 시간이 길어지는 문제를 줄이기 위한 조치입니다. 정비사업에서 시간은 곧 돈입니다.

사업이 6개월, 1년씩 지연되면 금융비용이 늘어납니다. 조합이나 시행자는 빌린 돈의 이자를 계속 내야 하고, 공사비가 다시 오르면 기존 사업계획도 흔들립니다. 금리가 높거나 공사비가 오르는 시기에는 인허가 지연이 사업성 악화로 바로 연결됩니다.

그래서 심의 절차를 줄이는 것은 행정 편의만의 문제가 아닙니다. 사업지 입장에서는 착공까지 걸리는 시간을 줄여 금융비용과 불확실성을 낮추는 효과가 있습니다. 서울시가 “빨리 지읍시다”라는 메시지를 제도적으로 넣은 셈입니다.

하지만 소규모 정비사업에는 구조적 약점도 있다

모아주택·모아타운이 공급 속도를 높일 수 있는 수단인 것은 맞습니다. 하지만 모든 문제를 해결하는 만능카드는 아닙니다. 가장 큰 약점은 사업지가 작다는 점입니다.

대규모 재개발은 도로, 공원, 학교, 상가, 주차장, 보행 동선을 함께 다시 설계할 수 있습니다. 반면 작은 블록 단위로 아파트가 하나둘씩 들어서면 주변 지역과의 도시계획적 연결이 어색해질 수 있습니다. 낡은 빌라촌 한가운데 새 아파트 몇 동이 먼저 들어서면, 나머지 지역을 나중에 크게 묶어 정비하기는 더 어려워질 수 있습니다.

또 역세권이나 간선도로변처럼 입지가 좋은 땅을 가진 소유자들은 모아타운 추진에 신중할 수 있습니다. 현재도 임대수익이 잘 나오는데, 굳이 공사비와 이주비 부담을 지면서 사업에 참여할 이유가 약할 수 있기 때문입니다.

결국 이번 규제 완화가 실제 사업 추진으로 이어지려면, 단순히 용적률을 높이는 것만으로는 부족합니다. 주민 동의, 분담금 수준, 공사비 관리, 금융비용, 세입자 이주 문제까지 함께 풀려야 합니다.

서울 아파트값 상승이 정책 압박을 키우고 있다

이번 정책을 부동산 시장 흐름과 떼어놓고 보기 어렵습니다. 한국부동산원의 2026년 7월 첫째 주 주간 아파트가격 동향에 따르면, 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.30% 올랐습니다. 직전 주 0.27%보다 상승폭이 커졌습니다.

특히 성북구는 0.51%, 구로구는 0.50% 상승했습니다. 강남 핵심지만 오르는 흐름이 아니라, 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역과 개발 기대감이 있는 지역으로 상승세가 확산되는 모습입니다.

주간 0.5% 상승률은 작아 보일 수 있습니다. 하지만 이를 1년 동안 같은 속도로 이어진다고 단순 계산하면 약 26% 상승입니다. 물론 실제 시장이 1년 내내 같은 속도로 움직인다고 보기는 어렵습니다. 그래도 주간 0.5%대 상승이 얼마나 빠른 속도인지는 이 계산만으로도 알 수 있습니다.

전세시장도 불안합니다. 같은 조사에서 서울 아파트 전셋값은 전주 대비 0.31% 올랐습니다. 전세가 오르면 세입자는 매매로 이동할 압박을 받고, 매매가 오르면 전세 수요자는 더 눌러앉으려 합니다. 이 두 흐름이 동시에 나타나면 매매와 전세가 서로를 밀어 올리는 구조가 생길 수 있습니다.

대출 규제는 수요를 누르고, 공급 규제 완화는 물량을 늘린다

흥미로운 점은 공급 쪽에서는 규제를 풀고 있지만, 금융 쪽에서는 오히려 대출 문턱을 높이고 있다는 것입니다. KB국민은행은 2026년 7월 10일부터 주택구입자금 목적 주택담보대출 최대 한도를 기존 6억 원에서 3억 원으로 낮추기로 했습니다.

이는 정부 규제보다 더 강하게 은행이 자체적으로 대출을 관리하는 조치입니다. 주택 가격이 오르고 가계대출이 빠르게 늘면 금융당국은 은행권에 대출 총량 관리를 요구합니다. 은행 입장에서는 대출 수요가 몰리기 전에 한도를 줄여 리스크를 관리하려는 유인이 생깁니다.

이 구조를 보면 현재 부동산 정책의 방향이 더 분명해집니다. 한쪽에서는 모아타운 규제 완화로 공급을 늘리려 합니다. 다른 한쪽에서는 주택담보대출 한도 축소로 과도한 매수 수요를 누르려 합니다. 즉 공급은 풀고, 빚을 이용한 수요는 조이는 방식입니다.

문제는 이 두 정책의 시간표가 다르다는 점입니다. 대출 규제는 바로 시장에 영향을 줍니다. 매수자가 받을 수 있는 돈이 줄어들면 잔금 계획과 매수 여력이 즉시 바뀝니다. 반면 모아타운 공급은 인허가, 주민 동의, 착공, 준공을 거쳐야 하므로 실제 입주까지 시간이 걸립니다.

앞으로 봐야 할 변수는 세 가지다

첫 번째 변수는 공사비입니다. 소규모 정비사업은 공사비 변화에 민감합니다. 철근, 시멘트, 인건비, 지하 공사비, 금융비용이 오르면 분담금이 커지고 주민 동의가 어려워집니다. 용적률 인센티브가 있어도 공사비 상승을 모두 이기기는 쉽지 않습니다.

두 번째 변수는 금리와 대출입니다. 주택담보대출 한도가 줄고 대출금리가 높아지면 매수 수요는 둔화될 수 있습니다. 동시에 정비사업장도 이주비와 사업비 조달 부담이 커집니다. 즉 금리는 수요자뿐 아니라 공급자에게도 비용입니다.

세 번째 변수는 주민 동의입니다. 모아타운은 작은 사업지일수록 이해관계가 더 민감할 수 있습니다. 오래된 빌라 소유자는 정비를 원할 수 있지만, 임대수익이 안정적인 상가·다가구 소유자나 신축 빌라 소유자는 반대할 수 있습니다. 서울시가 아무리 인센티브를 줘도 최종적으로는 주민들이 계산기를 두드려보고 움직입니다.

결국 이번 규제 완화는 방향성만 보면 공급 확대에 분명히 도움이 됩니다. 하지만 실제 효과는 사업장이 얼마나 빨리 움직이느냐에 달려 있습니다. 발표가 공급은 아닙니다. 공급은 착공과 입주로 확인됩니다.

한눈에 정리하면

서울시는 모아주택·모아타운을 통해 노후 저층 주거지를 더 빠르게 정비하려 합니다. 이번 개선안은 용적률, 층수, 주민공동시설, 심의 절차를 모두 손본 것이어서 단순한 부분 수정이 아닙니다. 사업성이 낮아 멈춰 있던 사업지를 움직이게 만들려는 종합 인센티브에 가깝습니다.

다만 시장 상황은 복잡합니다. 서울 아파트값과 전셋값은 다시 강하게 오르고 있고, 은행권은 주택담보대출 문턱을 높이고 있습니다. 공급 확대 정책과 수요 억제 정책이 동시에 나오는 이유입니다.

따라서 이번 이슈는 “서울시가 빌라촌 개발을 쉽게 해준다” 정도로만 보면 부족합니다. 더 정확히는 서울 주택시장이 공급 부족, 가격 상승, 대출 관리, 공사비 부담이라는 네 가지 압박을 동시에 받고 있고, 그 가운데 서울시가 소규모 정비사업을 더 강하게 밀어붙이기 시작했다는 신호입니다.