요즘 부동산 시장을 보면 매매가격도 부담스럽지만, 전셋값 상승세가 더 직접적으로 체감됩니다. 최근 서울 아파트 전셋값은 주간 기준으로 0.3%대 상승률을 기록했습니다. 숫자만 보면 작아 보이지만, 이 속도가 1년 내내 이어진다고 가정하면 연간으로는 15~20% 안팎의 상승 압력이 됩니다.

물론 주간 상승률을 단순히 1년으로 환산하는 것은 실제 전망이 아니라 속도를 이해하기 위한 계산입니다. 하지만 그만큼 현재 전세시장의 압력이 짧은 기간에 빠르게 커지고 있다는 뜻입니다. 전세는 실수요와 연결되어 있기 때문에 가격이 오르면 세입자의 주거비 부담이 곧바로 커집니다.

여기서 중요한 점은 전셋값 상승이 단순히 “부동산 심리”만의 문제가 아니라는 점입니다. 전세 매물이 줄고, 입주 가능한 새 아파트는 부족하고, 재건축·재개발은 늦어지고 있습니다. 결국 서울 주택시장의 핵심은 다시 공급으로 돌아옵니다.

전셋값 0.3% 상승이 작지 않은 이유

서울 아파트 전셋값이 한 주에 0.3% 넘게 오른다는 것은 생각보다 큰 숫자입니다. 예를 들어 전세 보증금이 5억 원인 집이 있다면 0.3% 상승은 한 주에 약 150만 원이 오르는 셈입니다. 물론 모든 단지가 똑같이 오르는 것은 아니지만, 시장 전체 평균이 이 정도라는 것은 수요와 공급의 균형이 상당히 흔들리고 있다는 뜻입니다.

전세시장은 매매시장보다 더 민감하게 움직일 때가 많습니다. 매매는 금리, 대출, 세금, 투자심리의 영향을 크게 받지만, 전세는 당장 살 집을 구해야 하는 수요가 중심입니다. 결혼, 출산, 이직, 학군, 직장 이동 같은 생활 수요는 가격이 올랐다고 해서 쉽게 사라지지 않습니다.

반대로 전세 공급은 빠르게 늘어나기 어렵습니다. 새 아파트 입주 물량이 충분해야 하고, 기존 집주인이 전세를 내놓아야 하며, 정비사업으로 빠지는 주택보다 새로 들어오는 주택이 많아야 합니다. 그런데 지금 서울은 이 세 가지가 모두 여유롭지 않습니다.

서울 공급의 핵심은 결국 재건축·재개발이다

서울 주택 공급이 어려운 이유는 단순합니다. 새로 대규모 택지를 만들 땅이 거의 없습니다. 수도권 외곽이라면 신도시를 조성할 수 있지만, 서울 안에서는 빈 땅을 찾아 대규모 아파트를 짓기가 매우 어렵습니다.

그래서 서울의 공급 해법은 결국 기존 도심을 다시 짓는 방식으로 갈 수밖에 없습니다. 낡은 아파트를 재건축하고, 오래된 저층 주거지를 재개발하고, 역세권 주변의 밀도를 높여야 합니다. 이것이 서울시가 재건축·재개발 규제 완화를 계속 요구하는 배경입니다.

문제는 정비사업이 매우 느리게 움직인다는 점입니다. 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분인가, 이주, 철거, 착공, 준공까지 단계가 많습니다. 한 단계에서만 막혀도 전체 사업이 몇 개월에서 몇 년까지 밀릴 수 있습니다.

특히 지금 논란이 되는 것은 이주비 대출입니다. 재건축이나 재개발을 하려면 기존 주민들이 먼저 다른 곳으로 이사해야 합니다. 이때 필요한 돈이 이주비인데, 서울 대부분 지역이 투기과열지구로 묶이면서 이주비 대출에도 일반 주택담보대출과 비슷한 규제가 적용되는 구조입니다.

서울시가 이주비 LTV 70%를 요구한 이유

서울시는 정비사업 이주비 대출 규제를 완화해야 한다고 정부에 건의했습니다. 현재처럼 이주비 대출을 일반 주택담보대출과 같은 틀로 묶어두면, 조합원들이 이주 자금을 마련하지 못해 사업이 멈출 수 있다는 논리입니다.

서울시가 제시한 핵심 요구는 이주비 대출에 대해 LTV를 70%까지 분리 적용해 달라는 것입니다. 현재 투기과열지구에서는 이주비 대출에도 LTV 40% 수준의 규제가 적용되는데, 이를 그대로 두면 정비사업 현장에서 자금 공백이 생길 수 있다는 주장입니다.

이 주장의 핵심은 “이 대출이 집값을 올리는 돈이냐, 아니면 공급을 앞당기는 돈이냐”입니다. 정부 입장에서는 가계부채 관리가 중요합니다. 대출을 쉽게 풀면 부동산 가격을 자극할 수 있다는 우려가 있습니다.

하지만 서울시와 정비업계는 이주비 대출을 투자 목적 대출과 똑같이 보면 안 된다고 봅니다. 이주비가 막히면 실제로는 공급이 늦어지고, 공급이 늦어지면 전세와 매매 모두 불안해질 수 있기 때문입니다.

용적률 논쟁은 왜 중요한가

이주비 대출보다 더 구조적인 쟁점은 용적률입니다. 용적률은 쉽게 말해 땅 위에 건물을 얼마나 많이 지을 수 있는지를 정하는 비율입니다. 같은 땅이라도 용적률이 높으면 더 많은 집을 지을 수 있고, 용적률이 낮으면 공급 가능한 가구 수가 줄어듭니다.

일반 재개발은 법정 상한 용적률 안에서 사업을 해야 합니다. 반면 공공재개발은 법정 상한의 120%까지 용적률을 높일 수 있는 특례가 적용됩니다. 예를 들어 법정 상한이 300%라면 공공재개발은 360%까지 가능해지는 식입니다.

서울시의 문제 제기는 여기서 나옵니다. 공공재개발이라고 해서 땅이 갑자기 공공 소유가 되는 것도 아니고, 결국 도심에 아파트를 공급한다는 목표는 같습니다. 그런데 LH나 공공이 들어오면 360%까지 가능하고, 조합이 직접 추진하는 민간 재개발은 300%까지만 가능하다면 형평성 문제가 생긴다는 것입니다.

서울시는 민간 정비사업에도 공공재개발처럼 법정 상한의 120%까지 용적률을 허용하자고 요구하고 있습니다. 공급을 늘리려면 사업성이 좋아져야 하고, 사업성이 좋아져야 조합이 움직이며, 조합이 움직여야 실제 착공까지 갈 수 있다는 논리입니다.

공공재개발 특례를 민간에도 줄 수 있나

공공재개발 특례는 원래 민간 정비사업이 잘 돌아가지 않던 시기에 만들어진 인센티브였습니다. LH나 SH 같은 공공기관이 참여하면 사업의 공공성을 높이고, 대신 용적률 상향이나 인허가 단축 같은 혜택을 주겠다는 구조였습니다.

당시에는 민간 재개발에 대한 불신도 있었습니다. 사업 지연, 조합 갈등, 과도한 이익 논란, 임대주택 기여 문제 등이 겹치면서 공공이 들어가면 더 안정적으로 공급할 수 있다는 기대가 있었습니다.

하지만 지금 시장에서는 다른 질문이 나옵니다. 정말 목표가 주택 공급 확대라면, 공공이 들어간 사업에만 특례를 줄 이유가 있느냐는 것입니다. 민간 조합이든 공공 참여 사업이든 실제로 새 집을 빨리 지을 수 있다면, 같은 수준의 인센티브를 검토할 필요가 있다는 주장입니다.

다만 이 문제는 단순히 “다 풀어주면 된다”로 끝나지 않습니다. 용적률을 높이면 공급은 늘 수 있지만, 그만큼 지역 인프라 부담도 커집니다. 도로, 학교, 공원, 상하수도, 대중교통, 주차 문제를 함께 해결하지 않으면 도심 과밀 문제가 커질 수 있습니다.

서리풀2지구는 왜 시장 반응이 크지 않았나

정부도 공급 카드를 내놓고 있습니다. 대표적인 것이 서울 서초구 우면동 일대의 서리풀2 공공주택지구입니다. 국토교통부는 서리풀2지구를 공공주택지구로 지정하고 약 2,000가구를 공급하겠다는 계획을 밝혔습니다.

서리풀2지구는 이미 지정된 서리풀1지구와 함께 보면 의미가 커집니다. 서리풀1지구가 약 1만8,000가구 규모로 알려져 있기 때문에, 두 지구를 합치면 강남권에 약 2만 가구 규모의 주거 공급이 추진되는 셈입니다. 서울 안에서 이 정도 규모는 작은 신도시 하나에 가까운 의미를 갖습니다.

그런데 시장 반응은 생각보다 조용했습니다. 이유는 간단합니다. 공급 발표와 실제 입주는 다르기 때문입니다. 서리풀2지구는 2028년 말 착공을 목표로 하고 있고, 실제 입주는 그 이후가 됩니다.

지금 전세를 구해야 하는 세입자나 올해 집을 사야 하는 실수요자에게 2030년 전후의 공급은 당장 체감되기 어렵습니다. 그래서 정부가 의미 있는 공급 계획을 발표해도, 단기 전셋값을 바로 누르는 효과는 제한적일 수 있습니다.

정부가 비아파트 공급을 꺼낸 이유

정부가 최근 도시형생활주택, 오피스텔, 상가 전환 주택 같은 비아파트 공급 확대를 강조하는 이유도 속도 때문입니다. 아파트는 택지 확보부터 인허가, 착공, 준공까지 시간이 오래 걸립니다. 반면 비어 있는 상가나 오피스를 주거시설로 바꾸거나, 소규모 도시형생활주택을 짓는 방식은 상대적으로 빠르게 공급할 수 있습니다.

국토교통부는 수도권 규제지역에 비아파트를 2030년까지 총 11만 가구 공급하겠다는 방향을 제시했습니다. 이 가운데 도시형생활주택은 향후 2년간 2만6,000가구, 2030년까지 7만7,000가구 인허가를 유도한다는 계획입니다. 공실 상가·오피스의 주거 전환을 통해서도 추가 공급을 추진합니다.

이 정책의 장점은 분명합니다. 당장 대규모 아파트 입주를 만들기 어렵다면, 1~2인 가구나 청년층, 직장인 수요를 받아줄 주거 선택지를 늘릴 수 있습니다. 특히 전세난이 심해질 때 소형 임대주택이 늘어나면 일부 수요를 분산시키는 효과가 있을 수 있습니다.

하지만 한계도 있습니다. 도시형생활주택과 오피스텔은 아파트를 완전히 대체하기 어렵습니다. 가족 단위 수요, 학군 수요, 장기 거주 수요는 여전히 아파트를 선호합니다. 따라서 비아파트 공급은 단기 보완책이지, 서울 아파트 공급 부족의 근본 해법은 아닙니다.

도시형생활주택이 다시 늘어날지는 아직 불확실하다

정부가 규제를 완화한다고 해서 공급이 자동으로 늘어나는 것은 아닙니다. 정부가 직접 돈을 들여 짓는 공공주택이라면 목표 물량을 비교적 분명히 말할 수 있습니다. 하지만 민간 사업자가 짓는 도시형생활주택은 사업성이 맞아야 실제 착공으로 이어집니다.

도시형생활주택은 한때 공급이 크게 늘었던 주택 유형입니다. 하지만 최근에는 공사비 상승, 프로젝트파이낸싱 PF 시장 위축, 금리 부담, 임대 수익성 악화 등이 겹치면서 공급이 크게 줄었습니다. 정부가 세대수 제한, 층수, 주차 기준 등을 완화해도 민간이 “돈이 된다”고 판단하지 않으면 실제 공급은 기대보다 작을 수 있습니다.

세제 문제도 중요합니다. 도시형생활주택은 법적으로 주택입니다. 이미 아파트를 가진 사람이 도시형생활주택을 추가로 사면 다주택자 규제와 연결될 수 있습니다. 취득세, 양도세, 종합부동산세, 대출 규제에 대한 불확실성이 남아 있으면 투자자들은 쉽게 움직이지 않습니다.

정부가 2024년부터 2027년 말까지 준공되는 일정 요건의 신축 소형주택에 대해 주택 수 제외 특례를 두고 있지만, 시장은 한시적 혜택을 항상 불안하게 봅니다. 건물은 20~30년 보유해야 하는데 세제 혜택이 몇 년 단위로 바뀐다면, 공급자는 장기 사업성을 계산하기 어렵습니다.

전세시장 안정의 핵심은 발표가 아니라 실제 입주다

부동산 공급 대책은 발표보다 실행이 중요합니다. 정부와 지자체가 수만 가구 공급 계획을 내놓아도, 시장은 결국 입주 시점을 봅니다. 특히 전세시장은 더 그렇습니다. 세입자에게 중요한 것은 “언젠가 공급된다”가 아니라 “내가 이사해야 할 시점에 집이 있느냐”입니다.

그래서 지금 필요한 것은 공급 대책의 시간표를 나누어 보는 것입니다. 단기적으로는 전월세 수요를 흡수할 수 있는 비아파트, 공실 전환, 매입임대, 소형 임대주택 공급이 필요합니다. 중기적으로는 착공 지연 물량을 실제 공사로 끌어내야 합니다. 장기적으로는 서리풀지구 같은 공공택지와 재건축·재개발을 통해 서울 안의 아파트 공급 기반을 늘려야 합니다.

이 세 가지가 따로 움직이면 효과가 제한됩니다. 비아파트만 늘리면 아파트 수요를 완전히 해결하지 못합니다. 정비사업만 강조하면 실제 입주까지 시간이 오래 걸립니다. 공공택지만 발표하면 단기 전셋값을 잡기 어렵습니다.

결국 정책의 핵심은 “무엇을 하느냐”보다 “얼마나 빨리 실제 물량으로 연결하느냐”입니다. 지금 서울 부동산 시장이 불안한 이유도 공급 대책이 없어서라기보다, 공급 대책이 시장이 원하는 속도로 체감되지 않기 때문입니다.

한눈에 정리하면

지금 서울 전세시장 불안의 출발점은 공급 부족입니다. 전세 수요는 당장 움직이는데, 입주 가능한 새 아파트는 충분하지 않습니다. 재건축·재개발은 서울 공급의 핵심이지만 이주비 대출, 용적률, 조합 절차, 공사비 상승 같은 병목에 막혀 있습니다.

서울시는 이 병목을 풀기 위해 이주비 LTV 70% 분리 적용과 민간 정비사업 용적률 상향을 요구하고 있습니다. 정부는 서리풀지구 같은 공공택지와 비아파트 11만 가구 공급으로 대응하고 있습니다. 방향은 모두 공급 확대지만, 시간표가 다릅니다.

단기 전세 안정에는 비아파트와 공실 전환이 일부 도움이 될 수 있습니다. 중기적으로는 착공 지연 물량을 실제 공사로 전환해야 합니다. 장기적으로는 재건축·재개발과 공공택지 입주 물량이 나와야 서울 주택시장의 구조적 압력이 낮아질 수 있습니다.