LH토지주택연구원은 최근 「세상에 이런 집이? 땅 없이도, 집은 지을 수 있다」라는 LHRI Focus 보고서를 냈습니다. 제목만 보면 다소 실험적인 건축 아이디어처럼 보이지만, 내용을 들여다보면 서울 주택 공급의 구조적 한계가 담겨 있습니다.

보고서의 핵심은 단순히 “한강 위에 아파트를 짓자”가 아닙니다. 서울처럼 빈 땅이 거의 없고, 토지 매입 비용이 너무 비싸진 도시에서는 기존 방식만으로 주택을 빠르게 공급하기 어렵다는 문제의식입니다. 그래서 수면, 도로 상부, 차고지 상부, 건물 사이 틈새, 옥상, 미사용 건물 내부 같은 공간까지 검토해보자는 제안입니다.

쉽게 말하면 서울의 주택 공급 논의가 이제 “어디에 새 땅을 찾을 것인가”에서 “이미 있는 도시 공간을 어떻게 다시 쓸 것인가”로 넘어가고 있다는 뜻입니다. 한강 수상주택 논란은 그 변화가 가장 눈에 잘 띄는 사례입니다.

왜 하필 한강 위에 집을 짓자는 말이 나왔을까

서울 주택 공급에서 가장 큰 병목은 땅입니다. 집을 짓기 위해서는 토지가 필요하지만, 서울 도심에서 새로 쓸 수 있는 대규모 부지는 매우 제한적입니다. 재개발·재건축을 하려 해도 조합 설립, 주민 동의, 인허가, 이주, 철거, 착공까지 시간이 오래 걸립니다.

더 큰 문제는 비용입니다. 도심 주택 사업비에서 토지비가 차지하는 비중은 매우 큽니다. 토지 매입 비용이 높아지면 공공주택을 짓더라도 분양가나 임대료를 낮추기 어렵고, 민간 사업자는 수익성을 맞추기 위해 더 높은 가격을 요구하게 됩니다.

LHRI 보고서가 한강 수면이나 도로 상부를 언급한 이유도 여기에 있습니다. 일반 토지를 새로 사지 않고도 주택을 공급할 수 있다면, 사업비에서 가장 무거운 토지비 부담을 줄일 수 있기 때문입니다.

보고서가 말한 주택 공급 아이디어는 무엇인가

보고서에는 여러 유형의 유휴공간 활용 사례가 들어 있습니다. 첫 번째는 임시 유휴부지에 모듈러 주택을 설치하는 방식입니다. 개발 예정지는 있지만 여러 사정으로 사업이 늦어지는 땅이 있습니다. 이런 땅을 몇 년 동안 빈 공간으로 방치하지 말고, 옮길 수 있는 주택을 설치해 임시 주거지로 쓰자는 아이디어입니다.

네덜란드와 영국에서는 이런 방식이 이미 시도됐습니다. 공장에서 미리 만든 주택 모듈을 현장에 가져다 놓고, 나중에 원래 개발이 시작되면 철거하거나 다른 곳으로 옮기는 방식입니다. 핵심은 “영구 개발 전까지의 빈 시간”을 주거 공급에 활용한다는 점입니다.

두 번째는 낮은 건물 위에 추가로 주택을 올리는 방식입니다. 미국 로스앤젤레스에서는 기존 1층 상가를 유지한 채 그 위에 구조물을 세우고, 상부에 주택을 공급한 사례가 소개됐습니다. 땅을 새로 사지 않고도 기존 건물 위 공간을 활용하는 방식입니다.

세 번째는 건물 사이의 좁은 틈, 옥상, 비어 있는 건물 내부를 활용하는 방식입니다. 일본에서는 건물과 건물 사이의 매우 좁은 공간을 활용한 틈새주택 사례가 있고, 영국에서는 쓰지 않는 건물 내부를 조립식 구조로 나눠 단기 주거공간으로 활용한 사례도 있습니다.

한강 수상주택은 어떤 방식으로 가능하다는 걸까

가장 눈길을 끄는 내용은 역시 한강 수상 모듈러 주택입니다. 이 구상은 한강을 메워서 땅으로 만든다는 의미가 아닙니다. 공장에서 주택 모듈을 미리 제작한 뒤, 수로로 운반해 현장에서 조립·설치하는 방식에 가깝습니다.

이런 방식을 흔히 OSC(Off-Site Construction, 탈현장건설)라고 부릅니다. 현장에서 모든 공정을 진행하는 대신, 공장에서 상당 부분을 제작하고 현장에서는 조립하는 방식입니다. 공사 기간을 줄일 수 있고, 현장 소음과 폐기물도 줄일 수 있다는 장점이 있습니다.

해외 사례도 있습니다. 덴마크 코펜하겐의 어반 리거(Urban Rigger)는 컨테이너 기반의 수상 학생주택 사례로 알려져 있습니다. 네덜란드 암스테르담의 워터뷔르트(Waterbuurt)도 수상주택 단지 사례로 자주 언급됩니다. 물 위 주거가 완전히 낯선 개념은 아니라는 뜻입니다.

다만 서울 한강은 단순한 수변 공간이 아닙니다. 홍수, 수위 변화, 유속, 선박 운항, 교량 안전, 공원 이용권, 조망권, 상하수도·전기 연결, 화재 대응, 긴급 구조 동선까지 모두 고려해야 합니다. 그래서 실제 사업으로 가려면 기술보다 제도와 사회적 합의가 더 큰 장벽이 될 가능성이 큽니다.

강변북로 위에 집을 짓는다는 말은 무슨 뜻인가

보고서에는 한강 수면뿐 아니라 강변북로 같은 간선도로 상부를 활용하는 아이디어도 담겨 있습니다. 기존 도로를 없애자는 것이 아니라, 도로 위에 인공대지를 만들고 그 위에 주거·공원·생활시설을 배치하는 방식입니다.

쉽게 말하면 자동차는 아래로 다니고, 사람은 그 위의 새로운 도시공간을 이용하는 구조입니다. 프랑스 파리의 라데팡스처럼 도로와 보행 공간을 입체적으로 분리한 도시 설계와 비슷한 문제의식입니다. 다만 서울은 처음부터 지하도로를 계획한 도시가 아니기 때문에, 이미 있는 도로 위에 새 구조물을 얹는 방식이 됩니다.

이 경우 핵심 변수는 하중, 소음, 진동, 공기질입니다. 도로 위에 집을 지으면 아래에서 차량이 계속 지나갑니다. 따라서 구조물이 무거우면 안 되고, 소음과 진동을 막아야 하며, 입주민이 실제로 살 수 있는 환경인지 검증해야 합니다.

그래서 보고서에서는 상대적으로 가벼운 목조 OSC 공법을 활용한 6~7층 규모의 중저층 주거단지 가능성을 언급합니다. 콘크리트 고층 아파트를 바로 올리는 방식보다, 가볍고 빠르게 조립할 수 있는 중저층 주거 모델이 현실적이라는 판단입니다.

왜 해외에서는 되는데 한국에서는 어려울까

해외 사례만 보면 “우리도 하면 되는 것 아니냐”는 생각이 들 수 있습니다. 하지만 한국에서 이런 방식이 실제로 시행되려면 제도적 장벽이 많습니다.

우선 한국의 부동산 제도는 기본적으로 토지 위에 세워진 건축물을 중심으로 설계돼 있습니다. 그런데 수상주택은 물 위에 있고, 도로 상부 주택은 일반적인 대지 위에 서 있는 구조가 아닙니다. 그러면 주소는 어떻게 부여할지, 소유권은 어떻게 설정할지, 담보대출은 가능한지, 재건축은 누가 결정할지 같은 문제가 생깁니다.

하천법, 건축법, 민법, 공간정보 관련 제도, 도로 관련 제도도 함께 검토해야 합니다. 한강 수면은 공공성이 강한 공간이기 때문에 특정 주거단지에 배타적으로 사용할 수 있게 할 것인지도 논란이 됩니다. 도로 위 공간 역시 안전관리 주체와 유지보수 책임을 명확히 해야 합니다.

또 하나의 문제는 기존 주민의 반발입니다. 한강변 아파트 주민 입장에서는 조망권 문제가 나올 수 있습니다. 도로 상부 개발지 주변 주민도 교통, 소음, 공사기간, 일조권 문제를 제기할 수 있습니다. 주택 공급이라는 공익과 기존 거주자의 생활권 사이에서 충돌이 생길 수밖에 없습니다.

이 제안이 보여주는 진짜 문제는 공급 속도다

이번 제안을 단순히 “한강 위 아파트 논란”으로만 보면 본질을 놓치기 쉽습니다. 더 중요한 것은 서울 주택 공급의 속도 문제입니다. 기존 방식의 대규모 택지 개발이나 정비사업은 시간이 오래 걸립니다. 발표 시점에는 수만 호 공급 계획이 나와도, 실제 입주까지는 여러 해가 걸립니다.

주택시장에서 시간은 매우 중요합니다. 공급이 늦어질수록 시장은 먼저 기대감으로 움직입니다. 사람들은 “앞으로 집이 더 부족해질 수 있다”고 느끼면 매수 시기를 앞당기고, 임대시장에서는 전세·월세 가격이 먼저 반응할 수 있습니다.

그래서 정부와 공공기관은 늘 빠른 공급 수단을 찾습니다. 유휴부지, 공공청사 복합개발, 역세권 고밀개발, 재건축 규제 완화, 3기 신도시, 도심복합사업 등이 모두 같은 고민에서 나왔습니다. 이번 한강 수상주택과 도로 상부 개발도 그 연장선에 있습니다.

결국 질문은 하나입니다. 서울에서 더 이상 평면적으로 넓힐 땅이 부족하다면, 도시를 수직으로, 입체적으로, 임시적으로, 복합적으로 쓰는 방식을 받아들일 수 있느냐는 것입니다.

그래도 신중해야 하는 이유

물론 이런 아이디어가 필요하다고 해서 곧바로 대규모 사업으로 밀어붙여야 한다는 뜻은 아닙니다. 특히 한강은 서울 시민 모두가 이용하는 공공자산입니다. 수상주택이 일부 사람만 이용하는 고급 주거지가 된다면 공공성 논란이 커질 수 있습니다.

따라서 실제 추진을 검토한다면 우선 공공임대, 청년주택, 기숙사, 단기 거주, 공공서비스 결합형 주거처럼 공공성이 분명한 모델부터 실험하는 것이 현실적입니다. 처음부터 고가 주거단지를 만들면 “한강 사유화” 논란을 피하기 어렵습니다.

도로 상부 개발도 마찬가지입니다. 단순히 주택 숫자만 늘리는 방식이 아니라, 도로로 갈라진 생활권을 연결하고, 공원과 생활SOC를 함께 공급하며, 주변 지역의 도시환경을 개선하는 방식이어야 설득력을 얻을 수 있습니다.

결국 핵심은 물량이 아니라 설계입니다. 어디에 몇 세대를 짓느냐보다, 누구를 위해 짓고, 어떤 공공성을 남기며, 기존 도시와 어떻게 연결할 것인지가 더 중요합니다.

결국 서울은 도시를 다시 써야 하는 단계에 왔다

한강 위에 집을 짓자는 제안은 처음 들으면 낯설고 과격하게 느껴질 수 있습니다. 하지만 그 배경을 보면 단순한 기행이 아닙니다. 서울의 주택난은 더 이상 “빈 땅을 찾아 아파트를 짓자”는 방식만으로 해결하기 어려운 문제가 됐습니다.

앞으로 서울의 주택 공급은 땅을 새로 찾는 싸움이 아니라, 이미 있는 도시공간을 얼마나 효율적으로 다시 배치하느냐의 싸움이 될 가능성이 큽니다. 수면, 도로, 철도, 차고지, 공공청사, 저층 건물, 빈 건물, 옥상까지 모두 후보가 될 수 있습니다.

다만 이런 방식은 법과 제도, 주민 수용성, 안전 기준, 공공성 확보가 함께 움직여야 합니다. 아이디어만 앞서가고 제도가 따라오지 못하면 논란만 커질 수 있습니다. 반대로 지금부터 제도와 실험을 차근차근 준비한다면, 서울 주택 공급 방식은 지금보다 훨씬 다양해질 수 있습니다.

결국 이번 LHRI 보고서가 던진 질문은 이것입니다. “서울에 땅이 부족하다면, 우리는 도시를 어디까지 새롭게 해석할 수 있는가.” 한강 수상주택 논란은 그 질문을 가장 극적으로 보여주는 장면입니다.